Robin: Wohnraum besser nutzen, auch als finanzielle Reserve
Es scheint so zu sein, dass jedes Mal wenn an den Stellschrauben zur Wohnbauförderung in Südtirol gedreht wird, die Preise für das Wohnen ansteigen. Doch diese Erklärung greift zu kurz. Bei den heutigen Wohnungspreisen braucht es schon beträchtliche Ersparnisse um mithalten zu können. Ein Paar könnte 300.000 Euro über einen Kredit über 25 Jahre noch tilgen. Doch damit ist oft erst die Hälfte der Wohnung bezahlt. Unsicherheit was Zukunft und Wirtschaft betrifft, hohe Inflation und Baustoffpreise, steigende Energiekosten, Wohnung als Geldanlage, auch von Ausländer*innen, Nachfrage von Arbeitskräften und Studenten, all dies treibt die Preise für Wohnungen und Mieten in die Höhe.
Bezahlbares Wohnen im Rahmen von Angebot und Nachfrage ist in Südtirol nur zu erreichen, wenn auch neue Schritte gesetzt werden. Neben einer aktiveren Rolle des Wohnbauinstituts als Wohnungserbauer und Wohnraumbeschaffer sind aufgrund des begrenzten Angebotes an Bauflächen in Südtirol Maßnahmen zum Oberflächenrecht erforderlich. Und nachdem in Südtirol die Entscheidung für eine Wohnung für viele Jahrzehnte, meistens sogar für immer fällt, braucht es Wohnungen, die sich an die verschiedenen Lebensphasen besser anpassen lassen. Für beides gibt es Abhilfe.
Neue Bedeutung für den öffentlichen Wohnbau durch das Oberflächenrecht
Es ist noch wenig bekannt, doch das Oberflächenrecht ermöglicht es auf dem Grund eines Dritten ein Gebäude zu errichten und zu bewahren, dessen Eigentümer man auf bestimmte oder unbestimmte Zeit ist. Damit dies möglich ist, muss man eine Bauparzelle mit Oberflächenrecht mittels Teilungsplan erstellen. Das Instrument des Oberflächenrechts könnte neue Impulse für die Entwicklung innovativer Projekte geben und auch die territoriale Entwicklung positiv beeinflussen.
mit wichtigen wirtschaftlichen, aber auch sozialen Auswirkungen. Es könnte die Schaffung von erschwinglichem Wohnraum fördern, um nicht nur Wohnräume zu schaffen, sondern auch Nachbarschafts- und Geschäftstätigkeiten anzuregen, wie dies bereits in der Schweiz oder in Kufstein festgestellt wurde. Da das Kapital für den Kauf des Grundstücks nicht erforderlich ist, wäre das Anfangskapital für die Durchführung des Projekts – die Renovierung eines bestehenden Gebäudes oder der Bau – erheblich geringer, und daher könnten sich mehr Familien den Kauf oder die Miete leisten.
In der Regel könnten Grund oder Gebäude von öffentlichen Einrichtungen oder auch Eigentümer z.B. von historischen Gebäuden oder jemand der eine Immobilie aus emotionalen Gründen nicht verkaufen möchte, für diese Möglichkeit in Frage kommen. Der Eigentümer kann Einschränkungen festlegen, damit das durchzuführende Projekt bestimmte Merkmale aufweist. Wenn eine Gemeinde beispielsweise beschließt, ihr eigenes Eigentum nach dem Oberflächenrecht zu vergeben, könnte diese nicht nur verlangen, dass die Wohnungen von öffentlichem Nutzen sind, nicht gewinnorientiert, sondern dass auch ein Prozentsatz für junge oder ältere Menschen, große Familien oder wirtschaftlich schwache Bevölkerungsgruppen vorhanden sein muss. Die Gemeinde könnte auch vorschreiben, dass das Gebäude mit hohen Energiestandards gebaut wird oder dass die Räume im Erdgeschoss zum Beispiel öffentliche Funktionen haben müssen.
Der große Vorteil für die Gemeinden oder für jeden anderen Eigentümer besteht darin, dass nach Ablauf des Vertrages die Verfügbarkeit des Eigentums an die öffentliche Einrichtung oder an die Besitzer/Erben und damit an zukünftige Generationen zurückgeht. Eine engere Zusammenarbeit zwischen öffentlichem und privatem Sektor, auch bei gemeinnützigen Wohnprojekten, könnte auch in Südtirol zu interessanten Ergebnissen führen, sowohl in städtischen Gebieten als auch in den Tälern.
Wohnungen für alle Lebensphasen
Südtirol ist ein teures Pflaster, besonders beim Wohnraum. Wer im Stande ist eine Wohnung zu erstehen, hat wenig Lust bei Änderung der Wohnbedürfnisse was anderes zu suchen. So wird wertvoller Wohnraum vergeudet, der wirtschaftlich genutzt werden könnte. Die Wohnbedürfnisse von Familien ändern sich etwa alle 5 bis 10 Jahre aufgrund erwarteter oder unvorhergesehener, positiver oder negativer Ereignisse wie: Zusammenleben oder Heirat, Scheidung, Wohlstand oder wirtschaftliche Schwierigkeiten, Arbeitslosigkeit oder Verlust des Arbeitsplatzes, Geburt von Kindern, deren Bedürfnis nach Autonomie, wenn sie Teenager oder Erwachsene werden, besondere Bedürfnisse älterer Menschen, Probleme im Zusammenhang mit der häuslichen Pflege im Alter... Infolgedessen sind die Wohnungen häufig für lange Zeiträume entweder zu klein oder zu groß und daher unzureichend oder überdimensioniert. In diesen Fällen sind die Familien oft nicht in der Lage, die Wohnung (von den Abmessungen her) an ihre persönlichen Wohnbedürfnisse anzupassen, da sie ihre Wohnung wechseln müssten.
Doch es gibt auch Methoden zur Gestaltung von Wohnungen, die sich an die Wohnbedürfnisse von Familien anpassen und diese während ihres gesamten Lebens begleiten; darüber hinaus kann die Wohnung bei Schwierigkeiten konkrete wirtschaftliche Unterstützung bieten indem eben ein Teil der Wohnung vermietet wird. Durch entsprechende Punktevergaben bei der Wohnbauförderung könnte die Flexibilisierung des Wohnraumes vorangebracht werden. Jedenfalls kann auch unabhängig davon bei Neubauten oder auch bei Renovierungen ein System für die Lebensphasenwohnung ohne erhebliche Mehrkosten implementiert werden (siehe zum Beispiel Venturahouse.it).
„Wohnungen sollten heutzutage für viele Lebensphasen passen, dadurch ist die Wohnung auch eine finanzielle Reserve, die bei Bedarf angezapft werden kann. Diese Überlegung gilt es bekannt zu machen und zu fördern, da damit der Wohnraum rationeller verwendet werden kann. Bezahlbarer Wohnraum ist nicht nur ein Problem von vielen, sondern es strahlt in viele Lebensbereiche aus“, meint dazu der Geschäftsführer des Verbraucherschutzvereins Robin, Walther Andreaus.